Een groep eigenaren van huizen in Oosterduinen heeft de afgelopen week gezamenlijk geprotesteerd tegen de forse verhogingen van de WOZ-waarden in het bos. Het Noordelijk Belastingkantoor gebruikt de WOZ-waarden om de hoogte van de OZB-aanslag te bepalen. Veel mensen in het bos zagen hun bezit met tientallen procenten in (vermeende) waarde toenemen en daartegen maken zij groot bezwaar. Ze hebben een brief gestuurd aan de gemeenteraad van Noordenveld (zie onderaan dit bericht).
De WOZ-waarden worden bepaald door taxateurs, die zich baseren op de verkoopprijzen van huizen in de buurt. Wie een aanslag voor de OZB heeft ontvangen kan via DigiD inzage krijgen in het taxatierapport en daarna officieel bezwaar maken.
Het bestuur van de VvHE Oosterduinen is zelf niet betrokken bij de actie, maar ondersteunt deze nadrukkelijk wél.
Hieronder de brief van verontruste Oosterduiners:
Aan:
Het College van B&W van de gemeente Noordenveld: bestuurssecretariaat@noordenveld.nl De Gemeenteraad van de gemeente Noordenveld: griffie@noordenveld.nl
Betreft: bezwaar en klacht tegen de buitenproportionele verhogingen van de (waarden) grondslagen van de onroerende zaken (WOZ) voor de bepaling van de gemeentelijke belastingen en forensenbelasting.
Oosterduinen, 14 maart 2023
Geachte leden van het College van B&W en de Gemeenteraad van de gemeente Noordenveld,
Met dit schrijven vragen wij, 49 eigenaren van woningen in de Oosterduinen, uw aandacht voor een gezamenlijke bezwaar en klacht tegen de gemeente Noordenveld. De klacht is gericht tegen de buitenproportionele verhogingen van de WOZ-waarden van onze huizen en daarmee de verhoging van de daaraan gekoppelde gemeentelijke belastingen.
Wij maken bezwaar tegen de wijze waarop de nieuwe WOZ-waarden tot stand zijn gekomen en de uitkomsten die dit voor eigenaren en bewoners van de Oosterduinen oplevert: onevenredige waarden en verhogingen van de aanslagen.
De gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Nederland stijgt in 2022 met 17%. Voor Noordenveld zou dit volgens de waarderingskamer 18,2% zijn. In de Oosterduinen varieert de stijging van 35% tot ruim 80%. Wij deden een steekproef van 19 woningen zowel in het dorp Norg als ook in de Oosterduinen: in het dorp Norg was de gemiddelde stijging van de WOZ-waarde 28% en in de Oosterduinen maar liefst 52%. Een naar ons idee onevenredig hogere stijging voor de eigenaren in de Oosterduinen.
Ondergetekenden zijn eigenaren van woningen in de Oosterduinen. We zijn bewoner, recreant of exploitant. Wij zijn verontwaardigd over de wijze waarop u als gemeente te werk bent gegaan. Bij de taxatie is niet alleen een verkeerd uitgangspunt gekozen maar we hebben ook ernstige twijfels over hoe de regels zijn toegepast en de resultaten die dit heeft opgeleverd. De taxaties zijn naar ons idee onzorgvuldig en onrechtvaardig. Enkele eigenaren kregen te horen van de ambtenaren van het Noordelijk belastingkantoor dat de taxatie tot stand gekomen is, puur op basis van computerberekeningen, zonder dat er iemand naar de feitelijke situatie heeft gekeken.
Onterecht neemt U de verkoopwaarde van recent verkochte panden in de Oosterduinen als uitgangspunt. Doordat in de afgelopen jaren sprake was van ‘negatieve rente’ is veel kapitaal geinvesteerd in onroerend goed. Vaak betaalde men meer dan de werkelijke waarde van het object. Er zijn in de afgelopen jaren ook in de Oosterduinen eigenaren bijgekomen die een perceel hebben gekocht als investering om daarmee de negatieve renteontwikkeling te compenseren.
Ook is er tijdens de Coronaperiode sprake geweest van tijdelijke ‘paniek’ onder de mensen en is er meer dan ooit gezocht naar 2e huizen voor recreatie in eigen land. Dit heeft invloed gehad op de verkoopprijzen in 2021. In veel gevallen is er (ver) boven de vraagprijs geboden; onder normale omstandigheden zouden de verkoopprijzen niet zo hoog zijn geweest.
De prijs die de kopers in de Oosterduinen hebben betaald is dus niet gelijk aan de ‘marktwaarde’. Het is immers niet het bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een
bereidwillige verkoper – na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie – zou zijn overgedragen. Wij vinden het niet juist dat deze tijdelijke marktdynamieken en de hieraan gekoppelde verkoopprijzen, worden gebruikt bij de taxaties van alle recreatiewoningen in de Oosterduinen. Het is onrechtvaardig om deze ontwikkelingen toe te passen en te verhalen op de eigenaren in de Oosterduinen. Daar komt bij dat veel op deze wijze belaste woningen geheel niet actief zijn in het economische verkeer. In ons land geldt nog altijd dat belasting betalen over middelen die niet zijn ontvangen, maar mogelijk in de toekomst ontvangen zouden kunnen worden, niet te rechtvaardigen is.
Een ander belangrijk punt is het volgende. In de Oosterduinen is sprake van een grote variëteit aan woningen, bij de taxatie aangeduid met objectkenmerken. Een aantal kenmerken zijn objectief vastgesteld zoals afmetingen, bouwjaar e.d. Maar met name de kwaliteit en de staat van de betreffende woningen zijn dat niet. Er is een grote variatie aan staat van onderhoud, afwerkingsniveau, renovatie vs vernieuwing, luxe vs eenvoud, wel of niet mijnbouwschade. Daarmee zijn veel, door u geselecteerde ‘vergelijkbare verkopen’ irrelevant voor de waardebepaling van onze eigendommen en daarmee ‘willekeurig’ en aanvechtbaar.
In de Oosterduinen is slechts één type woning redelijk vergelijkbaar en dat zijn de zogenaamde ‘van der Kleij huizen’. Dit zijn uniforme (houten) huizen met vrijwel dezelfde grootte en aangezicht. Zelfs in deze categorie woningen zien we ruime verschillen in de waardebepaling.
Alleen kijken naar de verkoopprijs is wat ons betreft dus niet rechtvaardig en realistisch. De verkoopprijs fluctueert, zelfs maandelijks en is afhankelijk van de markt. De prijzen zijn de laatste tijd weer aan het dalen en de rente aan het stijgen. Voor 2023 wordt opnieuw een daling van de verkoopprijzen van ca 6 tot 6,4% (NVM en NB) verwacht.
Ook zijn we van mening dat er geen correcte taxatie is gedaan van de grondprijs die een deel uitmaakt van de WOZ-waarde. In de Oosterduinen is er sprake van te benutten gebruiks/bouw grond en het overige deel van het perceel is bosgrond. De prijs van bosgrond is vele malen lager dan die van gebruiks/bouwgrond.
Gemeentelijke belastingen gekoppeld aan de WOZ-waarde:
Omdat de forensenbelasting gekoppeld is aan de WOZ-waarde zijn diverse eigenaren afgelopen twee jaar geconfronteerd met een aanzienlijke stijging van deze belasting.
Landelijk is op dit gebied sprake van een gemiddelde stijging van 9%. In de Oosterduinen schatten wij de stijging op ca 30%. Ook dit verschil is voor ons onacceptabel.
Bezwaar:
Wij verzoeken u ons bezwaar en onze klacht in behandeling te nemen en rechtvaardigheid te betrachten in uw afwegingen. Wij verzoeken u in algemene zin de verhogingen van de grondslagen voor de gemeentelijke belastingen te verlagen en de taxatie te differentiëren naar individuele situaties. Naast ons gezamenlijke bezwaar zal elk van de ondergetekenden ook persoonlijk bezwaar maken tegen de aan hem /haar opgelegde aanslag.
Als laatste willen we nog het volgende onder uw aandacht brengen. De afgelopen weken hebben velen van ons telefonisch contact gezocht met het Noordelijk belastingkantoor met vragen om nadere toelichting. De niet-consistente antwoorden van de diverse ambtenaren binnen uw dienst dragen bij aan ons gevoel dat ook hier sprake is van willekeur. Waar de ene eigenaar telefonisch wel een verlaging van de WOZ waarde krijgt toegezegd op basis van argumenten, krijgt een andere eigenaar nul op het rekest. Menig eigenaar is zeer teleurgesteld over het contact met het Noordelijk belastingkantoor n.a.v. de aanslag.
Deze brief wordt verstuurd via het e-mailadres van de whatsappgroep ‘Eigenaren Oosterduinen’. Een afschrift van deze brief is verstuurd naar de Vereniging van huiseigenaren Oosterduinen (VvHO). Wij verzoeken u vriendelijk ons een ontvangstbevestiging van dit bezwaarschrift te doen toekomen.
Wij verzoeken u deze brief openbaar te maken.
In afwachting van uw reactie,
hoogachtend,
Huiseigenaren Oosterduinen:
Dhr. M. van den Akker
Mw. I. Alma
Dhr. D. Bonninga
Dhr. A. van den Bos
Mw. M. Bos
Mw. A. Bouma
Mw. Y. van Doorn
Dhr. S. Driest
Dhr. R. Dorst
Mw. R. Edel
Mw. K. van Esch
Dhr. W. Gielingh
Mw. Y. Haringa
Dhr. B. de Heer
Dhr. P. Hesselink
Dhr. T. Hoekstra
Dhr. G. Horst
Dhr. T. Jansen
Dhr. J. Klootwijk
Mw. E. Kok
Dhr. K. Kroeze
Dhr. B. Kruize
Mw. J. Meesters
Dhr. A. Meinders
Mw. W. Munnik
Dhr. E. Muntendam
Dhr. R. Phaff
Mw. S Phaff – van Minnen
Dhr. M. van Schendel
Mw. H. Schoneveld
Mw. C. van der Sluis
Dhr. J. Spekman – namens 10 eigenaren van Vereniging Intermezzo-Norg
Mw. J. Stol
Mw. M. van der Veen
Mw. W. Veenstra
Mw. A. Visser
Mw. R. Vogel
Fam. de Vries
Dhr. R. de Vries
Dhr. R. Wagner
Dhr. B. Wiegers
Correspondentie adres: Whatsappgroep Eigenaren Oosterduinen: eigenarenoosterduinen@gmail.com Verzonden in cc: Vereniging van Huiseigenaren Oosterduinen (VvHO): bestuur@oosterduinen.nl
Dutch
English
French
German